Las mejores zonas de Montevideo y área metropolitana para invertir

Factores como la seguridad institucional, los valores de mercado y el porcentaje de renta, son los principales a tener en cuenta para rentabilizar una inversión en inmuebles.

Uruguay, por su estabilidad, y por la buena rentabilidad para inversión inmobiliaria -supera al promedio de Argentina y más aún de Buenos Aires- es un país elegido para invertir en este rubro.

Muchos argentinos cruzan el charco por esta razón y porque se ven favorecidos por las importantes exoneraciones tributarias que otorga la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) a los inversores privados que desarrollan y adquieren unidades en los proyectos de “viviendas de interés social”.

Si bien existen una serie de variables que inciden sobre el porcentaje de renta que se puede obtener de un inmueble, uno de los factores más relevantes es la zona en donde se ubique.

La agencia inmobiliaria ACSA, que hace más de 55 años trabaja en el alquiler, administración y venta de propiedades en Uruguay, elaboró un estimativo del porcentaje de renta de las principales zonas de Montevideo y área metropolitana en las que opera.

Los siguientes números surgen de la comparación entre apartamentos tipo de similares características y de 2 dormitorios. A continuación el detalle por barrios:

Cordón y Centro

En el caso de estos dos barrios, atravesados por la Avenida 18 de julio, hubo un aumento tanto de la oferta (por la construcción de viviendas ANV) como en la demanda de casas y apartamentos residenciales. Por eso, el promedio de renta para un apartamento de 2 dormitorios se ubica en aproximadamente 5,5% a 7%. “Muchos jóvenes del interior que vienen a estudiar a Montevideo prefieren estos barrios por la cercanía a los centros de estudio y porque los gastos comunes son más bajos que en zonas comparables”, señaló Juan Manuel Sienra, gerente de ventas de ACSA.

Carrasco

En ese barrio del este de la ciudad, que es uno de los más lujosos de la capital, la ganancia por inmueble residencial se ubica entre el 4% y el 5,5%. Sin embargo esa cifra puede escalar a entre 7% y 10% en el caso de locales comerciales ubicados en calles céntricas como Arocena. “Aunque en locales comerciales las rentas dependen mucho de las calles, no tan solo los barrios”, añadió Sienra.

Ciudad Vieja

La Ciudad Vieja, además de turística es una zona residencial que ha mejorado su imagen en los últimos años. Un inmueble en el barrio tiene una renta de entre 5% y 6%. Antes era una zona más que nada de oficinas, pero ahora mucha gente se está mudando a vivir ahí.

Parque Rodó

Otro de los barrios beneficiados por este crecimiento del número de alquileres es Parque Rodó. Hoy en día a un apartamento en esa zona puede llegar a dar desde 5,5% a 7% de renta.

Pocitos-Punta Carretas

En el caso de Pocitos y Punta Carretas también hay muchas oportunidades de inversión. Sin embargo, los altos gastos comunes hacen bajar el precio que se pide por el alquiler, esto sumado al alto valor del metro cuadrado, a veces hace que la renta no sea tan buena. De todas maneras se puede esperar un 5% o más. Para maximizar las rentas un mecanismo que se ha mostrado efectivo en este tipo de barrios es el alquiler temporal, modalidad en la que ACSA también administra inmuebles.

Malvín

Un poco más hacia el este -un barrio de característica más residencial-, el porcentaje de renta se ubica en el mismo promedio de 5%.

Canelones

Es creciente el número de gente que busca la tranquilidad y la seguridad en barrios canarios de la zona metropolitana de Montevideo como Barra de Carrasco, Parque Miramar, Ciudad de la Costa y barrios privados. Allí el promedio de renta se ubica entre 5% y 6% del valor de la propiedad.

Mayor renta

“Es importante aclarar que siempre se puede sacar más renta, lo anterior es un promedio estimado. Hay que estar atentos a las oportunidades que brinda el mercado”, destacó Sienra.
ACSA brinda a los inversores -tanto locales como extranjeros- un servicio que incluye la búsqueda de las mejores propiedades con renta, la administración de estas y garantiza la paga mensual de la renta (con posibilidad de adelantos).

La apuesta también es a los medios de pago electrónicos, con los que los inquilinos pueden pagar el alquiler y los gastos comunes y los propietarios puedan ver su estado de cuenta online. “Además estamos trabajando asociados con la fábrica de software Enia en un programa que trabaja con muchos datos (big data) e inteligencia artificial aplicada a encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario en tiempo real”, señaló Mateo Campomar director de ACSA.

Lo que se viene

Para que al invertir en inmuebles no sea necesario ser propietario de un apartamento o casa completa, Campomar adelantó que ACSA está desarrollando fondos inmobiliarios a través de los que se compra una propiedad entera, se designa un administrador y una garantía y dicho fondo cobra la renta para sus accionistas. Esta es una práctica común en el exterior que está llegando a Uruguay.

El alquiler anual está cambiando y para adaptarse a esos cambios existen alternativas al alquiler anual como rentas temporales que requieren una mayor inversión inicial pero luego se pagan solas. ACSA con Sinergia creó, además, un espacio de co-living en Ciudad Vieja, un tipo de residencia compartida o exclusiva que se alquila de forma temporal, sin necesidad de contratos. Este tipo de vivienda es pionera en Uruguay y va en la línea de una tendencia que se está dando a nivel mundial.

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